投资者选择开发商业地产是因为它是一种稳定的资产. 他们的钱以建筑物的价值作为担保，而建筑物的价值通常会随着时间的推移而增加. 它还由产生收入的租户维持，这些租户支付成本并提供投资回报. 提高投资回报率的最好方法之一就是节约成本, 哪些可以通过价值工程实现. 我们将在下面的段落中详细介绍这一点.
获得资本密集型建设和开发所需的资金可能是一项挑战. 一个建筑项目所需的资金可能是数百万，有时是数十亿, 取决于建筑的大小和位置. 只有几家公司, 还有更少的个体, 能当场拿出这样的资金吗. There are a few ways to get around this hurdle; one is to form a consortium.
财团使几个实体(个人或公司)联合起来并为上述建设提供资金成为可能. 参与财团的人越多，分享利润的人就越多. 这也意味着更多的个人将在项目建设中拥有发言权. 这可能会导致潜在的分歧, 个人和企业选择商业贷款的原因之一是什么.
资金是一个相当复杂的问题，尤其是在土地开发方面. 下面，我们将对这个问题进行分析，让你更容易理解. 首先，什么是商业房地产贷款?
商业贷款到底是什么?
商业贷款类似于住房抵押贷款，但有一些不同. 想要购买现有建筑的企业主可以获得“商业抵押贷款”。. 如果他们计划翻新现有建筑物或新建建筑物, 他们将需要“商业建设贷款”.”
银行对商业贷款有什么要求?
银行或金融机构需要信任你，把钱交给你. 证明信任的一个很好的方法是，如果你有管理房地产的良好记录. 这将使金融机构放心，他们的钱得到了妥善的管理.
银行需要贷款担保，担保可以采取多种形式. 这可以包括土地所有权或其他建筑物的契约. 你需要钱或资本来支付首付款, 同时还要好好解释一下他们为什么应该给你贷款.
首先，必须明确您的项目是可行的. 一个好的总承包商，如3月施工，可以确定项目的可行性. 银行也想知道建筑物的51%或更多将用于您的业务. Next, 银行会想知道你的投资与贷款相比有很高的评估价值, 或贷款价值比率. 当你为你的商业建筑支付更大的首付款时，这会提高你的LTV比率.
一旦满足了这些要求, 商业地产贷款是双方双赢的局面. 银行靠利率赚钱，借款人获得足够的资金来实施他们的建设项目.
商业建筑贷款与住宅贷款的区别是什么?
住宅贷款/抵押贷款是更常见的贷款类型. 那么它们与商业建筑贷款到底有什么不同呢?
第一个也是最显著的区别是所涉及的资金数额. 商业建筑开发所需的资金比住宅建筑要多得多.
此外，贷款价值比(LTV)也是如此. 商业贷款, 金融机构倾向于以贷款的形式提供项目价值的65%至80%. 其余部分由项目业主提供.
金融机构的投资需要一定的安全保障. 这种保证可以提供给开发商、总承包商或寻求建设的公司. 如果该实体没有信用评级, 然后，可以要求该实体的所有者或负责人为该贷款提供担保. 担保是指公司的负责人以财产为质押，同意在公司违约时用个人资金偿还债务. 如果贷款人不需要担保，那么这种贷款就被称为无追索权贷款.
公司和实体比个人更有可能需要商业建设贷款. 住房贷款通常发放给那些希望通过建造或购买住房来进行较小投资的个人.
平均商业贷款利率
贷款的利率取决于几个因素:贷款类型, 付款计划, 本金金额. 一个数百万美元项目的商业建筑贷款可能在2%到5%之间. 这也取决于市场情况.
贷款偿还程序
要偿还的贷款金额是本金金额的总和. 这是最初借的金额, 加上按利率累计的总金额. 偿还贷款的时间称为摊销期. 商业贷款的还款期一般在5年到20年之间.
商业贷款的摊销期比贷款期限长. For example, 公司可以获得期限为七年的贷款, 摊销期为30年. 这意味着公司将在7年内偿还贷款, 但支付的金额将是一笔持续30年的贷款. 在七年结束之后, 该公司将支付一笔巨额款项来偿还剩余的金额.
贷款价值比率
LTV比率的计算方法是将所需贷款金额除以购买价格或评估价格, 以较小者为准. For example, 如果贷款900美元,一项耗资一百万美元的建筑工程需要000美元, LTV是90%. 比率较低的借款人往往有资格获得优惠的贷款利率. 平均而言，银行的ltv比率往往在75%至80%之间.
债务清偿率
年度债务偿还额是指在12个月内支付的本金和利息的总额.
你计划建造的房产必须能够维持其运营成本. 它还需要在不注入更多资金的情况下偿还商业贷款. 向银行展示你的商业计划和大纲，以增加他们对你项目的信任.
将你的净营业收入除以年还本付息，就得到你的还本付息比率. 该物业的净营业收入应超过每年的债务偿还额. 这是决定项目是否“可行”的因素之一.”
迟到罚款
偿还贷款是你需要考虑的另一个方面. 投资者希望拿回他们的钱，而且希望及时拿回. 如果你不能及时支付到期的贷款金额，罚款可能会累积. 处罚主要有四种类型.
预付处罚:
提前还款罚款是最常见的一种罚款. 它是通过将未支付的金额乘以贷款时商定的既定利率来计算的.
利益保障:
如果贷款比预期提前还清, 贷款人可能仍然有权获得已经指定的利息金额.
A lockout:
这是指贷款的借款人在一段指定的时间过去之前无法偿还贷款, 比如说五年.
Defeasance:
这是抵押品的替代品. 而不是向贷款人支付现金, 借款人可以交换新的抵押品, 比如证券和债券. 这就减少了费用, 但是，当以这种方式偿还贷款时，会附带一些处罚.
贷款优化
一旦你获得了商业贷款，有很多方法可以使你的商业贷款最大化. 贷款优化减少了需要支付的利息. 它还确保不会产生罚款，并在较短的时间内还清贷款. 这能帮你省钱.
快速跟踪你的项目可以省钱
当你优化你的项目时间表时，这会节省你的钱. 长期项目在劳动力和机器上的成本更高. 这也推迟了你开始通过租金和销售赚回钱的时间.
同时确保在项目建设上花费的时间最少, 许多人会满足于低质量. 从长远来看，这可能是一个错误. 没有人愿意租一个低质量的空间, 是仓库吗?, an office, 甚至是多户住宅. 需要在时间和质量优化之间取得完美的平衡. 做到这一点的最好方法是给自己找一个好的总承包商或施工经理.
一般施工人员涵盖施工管理的各个方面. 一个好的GC知道您对想要创建的空间有一个愿景，并且愿意实现您的目标. 找一个总承包商，从过去和他们一起工作过的人那里得到很好的推荐和推荐.
如果你的商业建筑项目是在纽约市区，3月施工 & 咨询是一个很好的选择. 3月施工是ENR全国400强承包商之一，并被提名为2020年NJBIZ年度企业.
三月带来了30多年来建筑业的卓越成就, 与东北地区的aaa级客户合作. 我们提供商业建筑和总承包. 这包括设计-构建, 分段装配, 项目管理, 网站开发, 建筑咨询等. 马奇的作品涉及各种不同的商业建筑类型, 这就是工业, Retail, Residential, and Office. 我们在快速建设项目方面经验丰富.
用价值工程增加你的投资回报率
提高投资回报率的最好方法之一就是降低成本. 我们鼓励客户使用我们的价值工程服务. 价值工程是一种系统的方法，可以确保您不会为您的商业项目支付过高的费用. 这将帮助您获得最好的质量，同时获得最大的节省. 由于劳动力和材料成本的大幅增加，价值工程在今天的市场中更加必要.
这里有一些常见的方法，我们可以降低你的建筑项目的成本，并帮助提高你的投资回报率:
- 替代材料
- 安装一个 HVAC system 这样可以节省您的初始安装费用, 或者安装一个自动化系统，为您节省数千美元的运营/公用事业成本.
- 价值工程 你的建筑的整体设计和结构，以削减成本.
Conclusion
商业建筑的建设可能是非常劳动和资本密集型的. 这似乎是一项艰巨的任务, 但聘请一位优秀的施工经理和总承包商会让事情变得更容易. 我们可以负责后勤, planning, 管理和沟通的每一步. 如果您需要融资，我们也可以帮助您与一个好的贷款人合作.
对于你的商业建筑，你会希望以最便宜的价格获得最好的质量. 今天给我们打电话. 我们可以帮助您带来您的商业项目在时间和预算之内.
